Von Nils Dickel

In den vergangenen Jahren ist die Wohnungspolitik vor allem durch die Privatisierung von öffentlichen Wohnbaugesellschaften aufgefallen. Die langfristigen Folgen dieser Privatisierungspolitik von SPD/Grünen/CDU/FDP sind mittlerweile deutlich sichtbar. Viele der vormals gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften sind zu Profitmaschinen ausländischer Finanzinvestoren verkommen. Sie erhöhen die Mieten, senken Verwaltungs- und Instandhaltungsausgaben um kurzfristig die Profite zu steigern. Dies führt zwangsläufig zu einer Verschlechterung des Zustands von Häusern und Siedlungen und kann ganze Stadtteile in einen Abwärtssog ziehen. 

Der Landtag NRW hat auf diese Problematik reagiert und eine Enquete-Kommission mit dem Titel „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW“ ins Leben gerufen.

Der Auftrag dieser Enquete-Kommission ist es, die Probleme des wohnungswirt-schaftlichen Wandels zu untersuchen und eine langfristige Strategie für den Umgang mit verantwortungslosen Wohnungsunternehmen zu finden. Im Einsetzungsantrag werden die Ziele wie folgt beschrieben:

„Neben einer umfassenden Bestandsaufnahme sind im Rahmen der Enquete-Kommission landes- und kommunalpolitische Handlungsspielräume auszuloten, Maßnahmen und Instrumente zu entwickeln, um der Verelendung von Stadtquartieren mit den Mitteln der Wohnungswirtschaft und der Wohnungsaufsicht entgegenzuwirken.
Die Erarbeitung eines Regelwerkes für Mindestanforderungen an die Wohnungswirtschaft ist ein weiteres Ziel der Kommission. In enger Kooperation mit den kommunalen Spitzenverbänden, der Wohnungswirtschaft, der Mieterverbände sowie der Wissenschaft und Forschung sollen entsprechende Handlungsempfehlungen für die Erarbeitung eines wirksamen Instrumentenkoffers entwickelt werden“.

Damit die Enquete-Kommission nicht dazu dient, die Probleme nur auf die lange Bank zu schieben, will DIE LINKE.-Fraktion dafür sorgen, dass die zentralen Probleme benannt und Maßnahmen für eine gerechtere und zukunftsfähige Wohnungswirtschaft erarbeitet werden. DIE LINKE. wird in der Enquete-Kommission durch die Abgeordnete Özlem Alev Demirel und den Sachverständigen Dr. Stefan Hochstadt von der Fachhochschule Dortmund vertreten.

Leitlinien unserer Arbeit in der Enquete-Kommission sind:

- Keine weiteren  Privatisierungen von Wohnungsbeständen. Sicherung der Wohnungswirtschaft und der Wohnungsbestände vor weiterer Finanzspekulation.

- Schaffung eines Regelwerks mit Mindestanforderungen an die Wohnungswirtschaft, das die Unternehmen zu einer verantwortungsvollen Bewirtschaftung der Wohnungsbestände verpflichtet.

- Zudem müssen für bevor stehenden Rückzüge und Insolvenzen einiger Wohnungsunternehmen im Besitz von Finanzinvestoren, tragfähige Auffanglösungen gefunden werden.

- Für das Recht auf Wohnen und eine demokratische Transformation der Wohnungswirtschaft.

- Dabei stehen wir für die (Re-)Kommunalisierung der Wohnungsbestände. Andere Formen der Vergesellschaftung wie die Überführung in MieterInnengenossenschaften sind zu prüfen.

Bisher wurde in der Kommission vorwiegend über das Arbeitsprogramm, den Verlauf der Arbeit der Enquete-Kommission und durchzuführende Fallstudien diskutiert. Am 6. Mai wurde zunächst das Arbeitsprogramm beschlossen, dass den Fahrplan der Enquete-Kommission bis zum Abschlussbericht 2013 vorgibt.

Hintergrund: Die neuen Finanzinvestoren

Seit Ende der 1990er Jahre hat das Interesse internationaler Finanzinvestoren für deutsche Wohnbaugesellschaften zugenommen. Dies ist neben den globalen Kapitalverhältnissen (überschuldete Staaten und massenhaft Finanzkapital auf der Suche nach Rendite), auf verschiedene Gesetzesänderungen zurückzuführen. Besondere Bedeutung hatte die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1989 durch die Regierung Kohl und das Investmentgesetz der Regierung Schröder von 2004, dass die deutsche Wirtschaft für Investitionen von Hedgefonds und ähnlichen Investmentgesellschaften öffnet.
Mittlerweile sind große Wohnungsbestände von öffentlichen und privaten Wohnungsbaugesellschaften in den Besitz von international agierenden Finanzinvestoren übergegangen. Deren Geschäftsmodelle basieren maßgeblich auf sehr hohen und kurzfristigen Renditeerwartungen. In Folge dessen werden durch die neuen Eigentümer, oft als "Heuschrecken" bezeichnet, die Mieten so weit wie möglich erhöht, gleichzeitig aber Instandhaltungs-, Personal- und  Verwaltungskosten für die Wohnungen drastisch gekürzt. Einige der neuen Investoren ziehen zusätzlichen Profit aus der Mieterprivatisierungen / Einzelprivatisierungen. Hierbei werden einzelne Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und zu Preisen deutlich über dem Einkaufspreis verkauft. Durch die hohe Fremdfinanzierung beim Kauf der Wohnungsgesellschaften durch die Investoren (leverage-Effekt) entstehen zudem hohe Kreditbelastungen und entsprechende hohe Ausfallrisiken für die aufgekauften Unternehmen.
Mit diesen Methoden erzielen einige der Finanzinvestoren Renditen von bis zu 25 % auf das eingesetzte Kapital. Dies ist allerdings nur für kurze Zeit möglich, da die Substanz der Wohnungsbestände ohne Investitionen schnell an Wert verlieren. Das Engagement der meisten Private Equity-Finanzinvestoren ist aber ohnehin nur auf einen Zeitraum von maximal 5 - 10 Jahren beschränkt. Häufig werden deshalb die Wohnungsbaugesellschaften als Ganzes oder teilweise, auch innerhalb weniger Monate wieder weiterverkauft.
Zu den größten Wohnbaugesellschaften Deutschlands im Besitz von Private-Equity-Fonds gehören die Deutsche Annington mit ca. 217.000 Wohnungen, die GAGFAH mit ca. 165.000 Wohnungen und die LEG mit ca. 90.000 Wohnungen in NRW.
Ihre zentrale Fokussierung auf eine möglichst hohe Rendite lässt die von Finanzinvestoren beherrschten Wohnungsunternehmen zwangsläufig in Widerspruch zu einer demokratischen, nachhaltigen und an den Interessen der MieterInnen orientierten Wohnungswirtschaft treten.
Wir sind der Auffassung, dass gemeinnützige Wohnungsunternehmen in Besitz von Mietern, Städten und Gemeinden, besser geeignet sind um den Menschen guten günstigen und gesunden Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Wir wollen gegen sogenannte „Heuschrecken“ kämpfen und dafür sorgen, dass kommunale Wohnbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften wieder an Bedeutung gewinnen.
Um weitergehend über das Thema Finanzinvestoren in der Wohnungswirtschaft zu informieren, planen wir dazu eine Veranstaltungsreihe. Über Ort und Zeit werden wir euch noch rechtzeitig informieren.

Wenn ihr Fragen habt bezüglich der Arbeit der Kommission könnt ihr mir gerne eine Email schreiben: Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann.